WeWork est-il mort ? | Company Forensics: la chute d'Adam Neumann
Caya
8 novembre 2019
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WeWork est-il mort ? | Company Forensics: la chute d'Adam Neumann

Caya
8 novembre 2019
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Dans cet article, nous analyserons l'histoire de WeWork, son ascension et sa chute, et bien sûr, les leçons que nous pouvons en tirer. Il s'agit d'une nouvelle série de vidéos et d'articles que nous appelons Startup Forensics.

Si vous êtes dans le monde des start-ups, vous devez connaître WeWork. Il y a de fortes chances que vous soyez actuellement assis dans l'une d'elles. Officiellement, la "We Company" a été fondée en 2010 et s'est très rapidement développée pour atteindre 836 sites (au moment où nous écrivons ces lignes), 15 000 employés et plus d'un demi-million de membres. C'est l'histoire classique et brillante de la Licorne. Sauf qu'elle ne l'est pas.

À la mi-2019, la société a déposé les documents nécessaires à la préparation d'une introduction en bourse (IPO), c'est-à-dire à l'ouverture des marchés boursiers. Elle devait ainsi publier ses données financières jusque-là secrètes.

Une fois que le monde a eu connaissance de leurs chiffres, tout le monde a vite compris que le fondateur et PDG de la société, Adam Newman, vendait de la poudre aux yeux. Non seulement l'entreprise était loin, loin d'être rentable, mais Adam avait vécu une vie de cadre excentrique qui coûtait des millions à l'entreprise.

Le PDG a été évincé. L'évaluation de la société est passée d'un montant choquant de 75 milliards de dollars à un montant estimé à 8 milliards de dollars ou moins, et la SoftBank, leur principal investisseur, se prépare à sauver/acquérir/prendre le contrôle de la société pour la sauver de l'oubli.

L'histoire de WeWork

Cette histoire sanglante a commencé en 2008, lorsqu'Adam Newmann et Miguel McKelvey ont créé un espace de co-travail à DUMBO appelé GreenDesk. Ils ont aménagé une centaine d'espaces et les ont loués entre 350 et 2 400 $/mois : l'entreprise a connu un boom.  

Ils ont rapidement vendu GreenDesk au propriétaire du bâtiment et ont utilisé l'argent de l'acquisition à 7 chiffres pour commencer un nouvel espace à Soho en 2010, sous le nom de "WeWork". C'est alors que les capacités d'Adam en matière de collecte de fonds ont commencé à briller. Cette année-là, le propriétaire de Manhattan, Joel Schreiber, a investi 15 millions de dollars dans la société, pour une participation déclarée de 33 %.

Cela signifie que l'évaluation de WeWork après la mise en place de l'argent à ce stade était déjà de 45 millions de dollars. On ne sait pas très bien quelle était l'importance de l'entreprise à ce moment-là, mais il va sans dire que cette évaluation est déjà assez élevée pour une entreprise aussi jeune. La citation de M. Schreiber à ce sujet est la suivante : "Je n'ai pas négocié - j'ai dit oui", "J'ai aimé l'énergie d'Adam".

La nouvelle licorne dans le quartier

A l'approche de 2014, WeWork était déjà "la location de nouveaux bureaux à New York dont la croissance était la plus rapide", selon M. Forbes. L'entreprise prévoyait de gagner 150 millions de dollars cette année-là et 400 millions de dollars l'année suivante. De nouveaux emplacements ont été lancés avec un taux d'occupation de 80 %. Ils se vantaient à la presse de leur marge d'exploitation, 30%. Ce sera important plus tard.

JP Morgan, la Harvard Corp, et le milliardaire Mort Zuckerman se sont joints en tant qu'investisseurs dans le cadre d'un important tour de table de 150 millions de dollars, qui s'est achevé en février 2014. Il a effectivement évalué la société à 1,5 milliard de dollars.

Le pourquoi

WeWork demandait environ 350 dollars par mois pour un bureau partagé et environ 650 dollars par personne pour un bureau dédié. C'est un coût exorbitant si l'on considère le prix au mètre carré. Cependant, si l'on tient compte du coût de la location d'un bureau à New York, une équipe de 2-3-4-5 ou de dix personnes peut encore économiser de l'argent en optant pour un espace WeWork. Nous en avons un, et nous voyons les économies réalisées.

Pensez-y :

  • Bail de 3 ans et dépôt de garantie.
  • Mobilier de bureau et décoration.
  • Internet et autres services publics.
  • Les systèmes téléphoniques.
  • Conformité et autres formalités administratives requises pour ouvrir un bureau.
  • Chef de bureau, traitement du courrier.

Si vous vous concentrez sur la création d'une entreprise, croyez-moi, vous ne voulez pas être distrait par l'obligation de diriger un bureau. Ou de trouver comment le faire bien paraître.

En outre, il y a la valeur intangible des gens : une communauté. Je crois sincèrement que le fait de s'entourer d'autres entrepreneurs, créateurs et esprits brillants trouve un écho dans votre propre performance. WeWork, c'était des happy hours et des événements communautaires pour rassembler des personnes partageant les mêmes idées.

Deskmag.com, un site dédié au suivi des tendances en matière de travail collaboratif, a estimé qu'environ 5 900 espaces de bureaux partagés avaient été lancés d'ici 2014 : une augmentation astronomique par rapport aux 300 qui avaient été suivis en 2009.

Moins de 10 000 personnes travaillaient alors dans des lieux de travail en commun, et le nombre en 2014 était déjà de 260 000.

C'est la combinaison parfaite : une croissance rapide, un marché en pleine expansion, une bonne chance de devenir un leader du marché et un fondateur capable de lever des fonds.

Entreprises technologiques VS. Entreprises non technologiques

Revenons maintenant à cette évaluation de 1,5 milliard de dollars. L'évaluation des entreprises technologiques et de startups est très différente de celle des "entreprises traditionnelles", principalement en raison de leur potentiel. Les entreprises traditionnelles peuvent être évaluées sur la base des actifs qu'elles possèdent, sur la base de leurs revenus et de leurs bénéfices (alias EBITDA). Vous pouvez consulter les évaluations de certaines entreprises traditionnelles qui sont cotées en bourse et voir comment ces chiffres sont plus ou moins corrélés.

Exemples :

Jetez un coup d'œil à Amazon. Amazon a déclaré 232 milliards de dollars de recettes en 2018, avec un revenu net de 10 milliards de dollars. Sa capitalisation boursière au moment de la publication de ces résultats : 820 milliards de dollars.

Pourquoi ? Parce qu'Amazon est une entreprise de technologie, elle ne fait plus de profit, car elle s'efforce de posséder le monde. Littéralement. Commerce électronique, épicerie, streaming et services web. Plus de 50 % de l'internet fonctionne sur Amazon, et cette société continue de se développer.

Les investisseurs parient sur Amazon en raison de la nature technologique de son activité : les produits technologiques ont des marges élevées. L'activité et la part de marché d'Amazon lui permettront de générer des marges massives lorsqu'elle choisira de le faire - mais pour l'instant, l'accent est mis sur l'expansion, et les investisseurs veulent acheter dans ce futur pari.

Le fait est que les entreprises technologiques qui promettent de gros profits ont plus facilement accès au capital, certainement par rapport aux ennuyeuses entreprises non technologiques dont les marges ont peu de chances de s'accroître.

C'est pourquoi WeWork a fait tout son possible pour se positionner comme une entreprise technologique. Parce que les entreprises technologiques sont cool, et surtout, ont accès à des capitaux bon marché.  

Des mots à la mode comme "réseau social physique" ou "intelligence artificielle" pour glaner des informations sur les bâtiments ont été lancés.

Nous y reviendrons.

Investisseurs

C'est là que la SoftBank entre en jeu. SoftBank est un conglomérat multinational japonais qui détient des participations massives dans des sociétés comme Alibaba, Yahoo Japan, Uber, Slack, Compass, parmi beaucoup, beaucoup d'autres. En 2017, SoftBank a annoncé la création du Vision Fund : le plus grand fonds d'investissement privé au monde avec un capital de 93 milliards de dollars. SoftBank a d'abord engagé 3,1 milliards de dollars de nouveaux fonds en 2017.

Leur intention était "d'investir dans toutes les entreprises développant des technologies en accord avec les tendances mondiales de l'intelligence artificielle, y compris dans divers secteurs tels que la finance ou les transports". L'argent du fonds provenait de sources telles que le Fonds d'investissement public d'Arabie saoudite (le principal fonds souverain du royaume) et de sociétés telles qu'Apple, Qualcomm, Foxconn et Sharp.  

SoftBank est devenu l'investisseur le plus important de WeWork et a doublé sa participation à chaque tour, menant de nouveaux tours de financement, en tirant parti et en convainquant d'autres investisseurs de les rejoindre et en faisant monter la valeur de WeWork à 47 milliards de dollars pour sa dernière levée de fonds de 2019.

Ce capital facile a permis à WeWork de mener des initiatives telles que Rise by We, un concept de salle de sport de luxe axé sur le bien-être. WeGrow, une école privée pour les enfants de 3 à 10 ans et WeLive, un concept de cohabitation dans des zones à loyers élevés.

Des documents internes de 2014 ayant fait l'objet d'une fuite indiquent que WeLive devrait représenter 21 % des revenus de WeWork d'ici 2018. Mais bien sûr, cela n'a pas été le cas, et les trois initiatives ont échoué et ont été pour la plupart supprimées progressivement.

La chute

Avant une introduction en bourse, les sociétés publient des documents dans le but d'enthousiasmer les investisseurs et de les inciter à rejoindre et à acheter des actions de la société dans le cadre de cette opération. WeWork a publié ses documents S-1 le 14 août 2019. Dès que le monde a eu l'occasion d'examiner les chiffres, tout le monde a commencé à se rendre compte à quel point cette opération était une bulle.

WeWork n'était PAS une entreprise de technologie. C'était une société immobilière avec un peu de technologie, et pour une société immobilière, ces chiffres n'ont aucun sens :

  • En 2018, elle a généré 1,8 milliard de dollars de recettes mais a dépensé un total de 3,7 milliards de dollars, ce qui a entraîné des pertes nettes de 1,9 milliard de dollars. Elle a subi des pertes de 900 millions de dollars et plus au cours du premier semestre 2019, et n'a donc pas pu envisager de devenir rentable.
  • De plus, elle avait besoin de l'argent de cette introduction en bourse pour continuer à fonctionner, sinon elle risquait la faillite en quelques mois.

Il n'y a eu AUCUN intérêt de la part des investisseurs. Quelques semaines après la publication de leurs finances, la pression a commencé à s'intensifier en plus du rôle d'Adam.  

Des nouvelles troublantes ont été révélées, comme le fait qu'Adam a emprunté de l'argent sur ses actions, et l'a utilisé pour acheter des propriétés qu'il allait ensuite louer à la société. WTF. Ou qu'il a enregistré le nom "Nous" sous son nom, pour le vendre ensuite à la société pour 6 millions de dollars.

En 2014 également, lorsque la demande des investisseurs était forte, il a réussi à négocier des actions avec dix fois plus de votes que les autres. Avec un objectif personnel révélé de "devenir le premier trillionnaire du monde", Adam a convaincu le conseil d'administration d'acheter un jet privé qu'il utiliserait pour voyager. Au total, il a emprunté plus de 740 millions de dollars sur ses actions et a vendu une grande partie de ses parts dans la société. Une activité très rare et suspecte, bien sûr.

Conclusion

Avec de nouvelles révélations, Newmann est contraint de se retirer, ce qu'il fait le 25 septembre. L'entreprise a retiré son intention d'introduction en bourse et des licenciements importants ont été annoncés avant le 3 octobre. 4 000 employés devaient être licenciés, ce qui représente plus d'un quart du personnel de la société.

Ayant perdu la confiance des investisseurs, l'intérêt et avec des réserves de trésorerie qui diminuent rapidement, la société n'a d'autre choix que de rechercher la rentabilité, comme la société immobilière qu'elle a toujours été. Deux nouveaux co-PDG ont été recrutés, le jet de la société a été vendu et la société cherche à se débarrasser de certaines de ses acquisitions "sans rapport", comme Meetup.

L'avenir du travail est certainement incertain. On ne peut pas encore dire qu'il est mort, mais le temps presse pour qu'ils se mettent sur la bonne voie.

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WeWork est-il mort ? [Infographique]

Infographie de la chute de WeWork